《商業周刊》：按揭貸款亂局毀美國夢

　　最新一期美國《商業周刊》雜誌於2010年10月25日正式出刊，本期封面文章標題為“按揭貸款亂局毀了美國夢”。該文認為，當前處理住房按揭貸款法律體系中出現的問題，以及承受著大量喪失抵押房屋贖回權訴訟案件壓力的法院，讓美國房市難以儘早康復，由此還會嚴重拖累其經濟復甦。
　　佛州會計師Joseph Lents因2002年在向美證交會(SEC)註冊登記之前，便公開發行了自己創業公司的證券而被SEC罰款10萬美元，並凍結名下的不動產。他因此也暫停償還150萬美元的按揭貸款。
　　之後，回收貸款機構(loan servicer)Washington Mutual試圖於2003年取消Lents的抵押房屋贖回權，但Washington Mutual始終未能出示Lents簽署的貸款本票(promissory note)。當地巡迴法院因此駁回它的起訴。但隨後這筆貸款的買家，DLJ Mortgage Capital也提出了剝奪此房屋贖回權的訴訟請求，辯稱Lents簽署的本票在郵遞中丟失。當地法院表示，除非債主能出示相關法律證據，否則法院不能剝奪Lents的贖回權。

　　歷經違約8年，Lents既分文未還，也未被趕出家門。 DLJ至今無法向法院出示其擁有債權的證明，而Lents所欠下的，包括未付稅項、利息和罰款在內的債務規模已達250萬美元。隨著僵局無情推移，令Lents唯一感到欣慰的是，有關住房的案子現越來越多。他自稱每月有20-30位訪客，專門來討教他是如何挺過這漫長的8年時間。但也有人指責他利用法律漏洞，他辯稱，完全是因法律自身的問題才讓他走到這步田地。
　　但全美各地並不都是像Lents的案情，成百上千的佛州居民仍在法院的快速判決中喪失了住房。美國當今已有27個州的法官不審核這類案子，讓敗訴的房主很難上訴。目前對此類案件存在有漫不經心和明顯欺詐行為的傳言眾多，由此讓全美50各州的總檢察長著手進行調查，聯邦機構也展開了類似行動。
　　即使情況像一些大型金融機構所言，公司內部文件管理問題能受控，但經濟還是會因鬆垮的債務承銷問題而受嚴重的長期影響，而這正是造成房市泡沫的主因。據摩根大通證券公司(JP Morgan Securities)本月15日發布的報告，在2005-2007年的泡沫高峰期進行的資產證券化過程中，全美6萬億美元按揭和房屋淨值貸款(home-equity loans )中約有2萬億美元債務可能會被逃廢。報告還稱，房市泡沫最終會讓這批資產抵押證券損失約1.1萬億美元。

　　在金融機構和投資者遭受重創時，數以百萬計的房屋所有者在繼續遭受無法承擔的按揭還款和房屋價值大幅縮水的折磨。有分析師在近期報告中稱，若政府再不干預當前局面，會有超過1100萬的所有者處於喪失住房的危險。他們將佔全部按揭貸款總數的20%。他們認為，從政治上看，這一幕不該發生。政府應嘗試各種措施。
　　以上出現的這類因複雜法律關係造成的喪失抵押住房所有權的危機，引發了究竟誰應承擔巨額貸款損失的激烈爭論。包括房屋所有者、貸款和按揭經紀機構、回收貸款和承銷按揭貸款抵押支持債券(MBS)機構、MBS證券投資者、不動產所有權保險機構(title insurers)、評級機構，以及聯邦政府控制的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)在內的所有利益相關者，都試圖把自己的損失降至最低點。
　　過去5年間逐漸增加的，並自大衰退以來達到高峰的喪失抵押房屋贖回權案子數量，讓銀行貸款業務疏於管理的問題暴露無遺。它們總認為一旦出現還款違約，便能剝奪借款人對房屋的所有權，隨後可以更高售價賣出而獲利。

 

　　在房市紅火期內，貸款業務發展的是如此迅猛，以至於銀行業甚至難以完成必要的文件製作程序。按揭貸款業內像房地美、房利美、美國銀行、花旗按揭貸款銀行、富國銀行(Wells Fargo)、大通住房按揭(Chase Home Mortgage)等眾多經營按揭業務的大型金融機構，甚至一些保險機構，都高度依賴它們共同擁有的數據庫系統，電子按揭貸款註冊系統(Mortgage Electronic Registration Systems，MERS)。無論是什麼人購入了這類貸款，MERS便成為抵押權人(mortgagee)，即一旦借款人還款違約，這個既無生命，又無員工的MERS便會成為要求取消抵押房屋贖回權人。這種方法聽起來確實很荒誕。有反對採取此作業方式的學者認為，這是在冒犯公共制度。
　　隨著大量採用MERS處理按揭貸款業務，它也製造出一個巨大的法律障礙。據以上學者所言，堪薩斯、阿肯色等州的州法官已表態，按照各州法律，若債權人無法出示債務人簽署的本票，僅憑MERS記載的資料是難以成為喪失抵押住房贖回權訴訟的法律依據。俄勒岡州的一位聯邦法官本月初駁回了作為託管人的美國銀行，以MERS系統資料提出剝奪一位房主的房屋所有權的訴訟請求。
　　然而，要清理出堆成山一般的複雜的貸款文件並非易事，因許多文件丟失，或被故意毀掉。佛州銀行業協會(Florida Bankers Assn。)甚至在去年告訴過州最高法院，為避免與電子文件所記載的內容產生混餚，紙介文件都被有目的地銷毀。

　　如此情形所引發的威脅像房市出現的風險一樣讓人感到驚愕，人們至少還能計算出這種情形下的損失數量。但可讓銀行打製度擦邊球的法律體系所造成的實際損失是無法估量的。有學者認為，金融體系已變得越來越不透明，讓人無法估量出風險高低。
　　為各大貸款金融機構提供處理按揭貸款業務，喪失抵押房屋贖回權案服務的軟件和其他數字手段的全美最大企業，Lender Processing Services公司(LPS)去年從這類業務上獲得的收入猛升至11億美元，其競爭對手CoreLogic的收入也差不多為LPS的半數。
　　LPS稱，自今年初以來，公司向金融機構提供的軟件共處理了2800萬個按揭貸款案子，累計金額超過4.7萬億美元，遠高於全美當前應還未還的按揭貸款總餘額的半數。公司成為當地僱用員工最多的企業，總數達8900人。公司還應金融機構的請求，向後者派出協助其工作的專業軟件人員。公司的年銷售已達24億美元。
　　每個按揭貸款項目的借款人在完成貸款協議前需簽署大量書面文件。按揭貸款行業使用LPS軟件處理業務的好處和效率自不待言，有時LPS員工也參與到為處理貸款業務而編寫軟件、存儲信息和轉移與此業務有關的記錄。

　　然而，雙方協作關係很快畸形。協助工作的軟件人員採用了類似亨利·福特當年發明大規模生產汽車的流水線加工方式來處理貸款業務。他們服務的唯一宗旨就是迅速找到所需貸款記錄。他們4年前能每天處理1000份查找申請，但當時每日喪失抵押房屋贖回權案子數量只有今天的25%。
　　若一旦查找貸款文件遭遇困難，問題隨之出現。據檢察機構和原告律師稱，若為貸款機構服務的律師向金融機構員工索取內容不夠詳盡的貸款補充資料時，有員工為保證流水線批處理作業持續運轉，可能會有非常極端的行為。佛州總檢察長辦公室宣稱，在此情形下可能會採取走捷徑的辦法，出現偽造簽字，把簽署文件日期往前提的違法行為。一些業內員工在宣誓證言中稱，代人捉刀者(robo-signers)會在毫不審核的前提下就執行書面協議。
　　在佛州坦帕市的美國總檢察長辦公室和州政府正開展對LPS及其分公司的員工是否涉嫌貸款文件和簽字造假的調查。佛州總檢察長辦公室在其民事調查的文件中稱，LPS員工似乎在按揭貸款轉讓上造假，以有助於高效處理這類案子。總檢察長Bill McCollum告訴《商業周刊》的採訪記者稱，司法機構對一些房主可能遭到不公平、不公正的法律裁決非常關注。司法部下屬的執法機構也對PLS是否有不正常的干預法律，以加快處理喪失抵押房屋贖回權案子的行為表示關注。
　　儘管LPS承認在處理貸款機構業務上出過差錯，但否認有欺詐行為。它今年二月向聯邦證券監管機構登記的文件中稱，公司找到了業務處理過程中出錯的地方，並表示已進行了更正，還停運了產生錯誤的部門。公司還表示，事關法律上採信的嚴肅性，其服務內容絕非可以利用的資源。

　　然而，聯邦機構除了置銀行壞賬而不顧外，在挽救危機上也無所作為。國會兩院今年輕率地通過了無疑是在削弱數個世紀來的法律的法案，它要求各州承認其他州的商業機構提交的，類似於MERS的電子交易記錄的法律地位。只有奧巴馬總統對此進行了否決，讓其未能成為法律的一部份。
　　面對當前按揭貸款業的嚴峻形勢，有人提出的另一設想是暫停執行全國喪失抵押房屋贖回權的法律程序(moratorium on foreclosures)，但它遭到奧巴馬政府和國會中大多數共和黨人的反對，但得到了參議院多數黨領袖和其他參議員的支持。反對者稱，此做法阻止了合格的購房者再獲喪失贖回抵押房屋的機會，由此還拖延房市復蘇。支持者認為，當前市場上已有數量眾多的，已喪失贖回權的房屋在出售，已無繼續增加這類供給的緊迫感。
　　企業層面為打破困局也在嘗試新方法。花旗按揭貸款公司在嘗試一項在合法程序下的創新做法，名為"以約定換取喪失抵押房屋贖回權('deed in lieu of foreclosure')"。其做法是，一旦銀行承諾不啟動喪失抵押房屋贖回權的司法程序，在與業主達成協議後繼續讓其家庭在住房內居住6個月，並在重新安置上給予相應接濟，那麽業主會毫無爭議地把當初的貸款契約文書交給貸款機構。
　　還有另外一些設想。哈佛大學經濟學家Edward Glaeser建議，對承受巨量喪失抵押房屋贖回權案子壓力的各州和地方法院提供聯邦資助，同時給無法承擔訴訟開支的低收入家庭提供最高為2000美元的法律補貼。美 國企業研究會(American Enterprise Institute)經濟政策研究部主任，《彭博新聞社(Bloomberg News)》專欄作家Kevin Hassett認為，新創設的金融穩定監督委員會(Financial Stability Oversight Council)應把清理喪失抵押房屋贖回權案子視為工作的頭等大事。

 

　　加快處理速度至關重要。問題拖 延越久，危機傷害美國人對金融和法律體系的信任就越嚴重。社會中若出現廣泛的不公平、不公正的感覺，對經濟和民主制度都是壞事。如同本文開始的案例那樣， 這位多年不償還按揭貸款的故事主人公也把自己視為受害者，他稱要向天下昭示是哪些惡人在對自己乾了怎樣的壞事。